案情摘要：
　　1996年9月4日，原告郑某与被告厦门某房地产开发有限公司签订“商品房预售合同”，约定原告向被告购买商品房一套（建筑面积136.18平方米），总价款为人民币40余万元。交房时间为1996年12月31日，并有6个月的宽限期。合同签订后，原告依约履行付款义务，被告将于1997年下半年将房屋交付给原告。被告曾于2001年4月向厦门市土地房产管理局提交相关产权资料，此后被告为屋顶花园面积是否列入公摊问题与厦门市土地房产管理局多次交涉。被告于2003年8月8日向厦门市国土资源与房产管理局递交文件，于2003年9月12日取回凯旋广场的第一份土地房屋权证，被告即于9月15日在《厦门日报》上通知各业主办理产权证。但被告一直未为原告办理房屋产权登记。故原告诉请法院判令被告立即完备办理房屋产权证的相关手续并协助办理房屋产权登记并赔偿相关损失。

　　双方当事人争议的焦点是：被告是否应承担逾期办证的违约责任。被告认为因凯旋广场一期七楼屋顶花园面积是否列入公摊，其与厦门市土地房产管理局多次交涉，是主管部门的不作为才导致拖延办证，逾期办证的责任不在被告。原告认为，被告对凯旋广场一期七楼屋顶花园面积是否列入公摊有异议应通过其他途径处理，不得以此为由拖延办证，损害原告的利益。故被告应承担逾期办证的违约责任。

 

法院裁判：
　　法院认为：原、被告签订的“商品房预售合同”主体合格、内容合法、意思表示真实，该合同合法有效。现原告尚未办理房产权证，故原告要求被告协助办理房产权证是合法的，本院予以支持。依照相关法律规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，由于被告的原因自房屋交付使用之日起90日，原告未能取得房屋权属证书的，被告应当承担违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。被告对屋顶花园面积未列入公摊有异议应以其他途径另行处理，而不能以此为由拖延办理房产权证，故被告应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。因原、被告双方未约定违约金，故违约金的计算，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此法院做出判决如下：被告厦门某房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内完备办理房屋产权证的相关手续并协助原告郑某办理房屋产权证；被告支付给原告郑某违约金7万余元。
（摘编自：中国审判案例要览　2004年民事审判案例卷 郑文雅）

 

评析：
　　本案是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布后买受人因商品房未及时办理房屋产权证向开发商提起的诉讼，本案的焦点问题是：开发商逾期协助买受人办理房屋产权证的违约责任及违约责任的确定。
　　房屋权属证书是确认权利人对房屋享有物权的法律文书，国家承认并保护房地产与其权利人之间的法律支配关系。经过登记的房地产权利受法律确认，可以对抗权利人以外的任何主体的侵害，也可以防止隐瞒权利瑕疵进行交易的情况，维护房地产交易的安全。房屋产权登记的迟延势必会影响房屋买受人权利的实现，使买受人的权利受损。
　　商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交付后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋所有权并不随着房屋的交付而转移，因此出卖人须保证房屋所有权转移给买受人，买受人应及时办理房屋产权登记手续。为了确保买受人的权利早日实现，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将开发商协助买受人办理产权过户手续规定为一种法律义务。该解释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，且双方签订的合同未对办理产权证的时间作出约定，因此，被告应自房屋交付使用之日起90日内，协助原告办理房屋权属证书。被告对凯旋广场一期七楼屋顶花园面积未列入公摊有异议，应通过其他途径另行处理，但被告以此为由迟迟未协助买受人办理房屋产权证，应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》还规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因原、被告双方未约定违约金，故判决以原告向被告购房的总房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是正确的。